扎实的放荡 2007-6-15 16:32
2007衡阳房价之惑
房价，一个楼市红火时期使用频率最高的词汇，一个敏感却又为广大民众最为关注的话题。这种经常提及与关注，源于近年全国房价的高歌猛进，已然冲击着百姓最大的承受能力， “房奴”一说风生水起。
房价高企，泡沫孳生，国家宏观调控由此拉开序幕。一剂剂猛药不断砸向市场，房价虽仍然在涨，而其涨幅却迅速回落，这也正是宏观调控的根本目的和成效所在。
起步较晚的衡阳商品房市场，在全国楼市山河一片红的形势下，最近几年商品房开发建设也方兴未艾，如火如荼，与之相对应的商品房价也一路飚升。房价涨了且涨势仍在继续，这是所有衡阳市民对近年衡阳房价的一个共同认识。而房价上涨的背后，却又是衡阳百姓甚至业内的种种迷惘与困惑。
衡阳房价的数字“迷雾”
2006年12月2日，《中国证券报》发表了—篇题为《房地产统计数据迷局，专家质疑均价指标过于简单》的报道。报道说，2006年以来，北京、广州、上海等各大城市的房地产数据成为公众关注的对象，其中一些相关部门出现了数据“打架”的情况，给房地产市场造成了一定的混乱。
事实上，多年以来衡阳每年各相关部门对于年度房地产数据就不尽相同，尤其是在房价上涨幅、升降数据上不同部门有不同的版本。据专业人士介绍，这种数据的不同，主要是由于各部门采取的不同统计方法造成的，比如统计部门采用的是抽样调查的方法，即采取动态检测跟踪方式对固定地点进行抽样调查，而建设部门、房管部门采用的是房屋均价的方法，即用一段时期内一定的房屋交易总额除以交易面积。
业内人士说，虽然多个数据总比没有数据好，但房价统计的多个版本，会影响部门的权威性，影响社会各界对房价走势的判断。就衡阳来说，许多市民及业内人士认为，衡阳房价的官方数据与市民对于市场的感知有较大的差别，这种差别正在逐渐降低着市民对官方数据的信任度。针对房地产数据方面存在的问题，专家建议，应整合各个部门的零散数据，公开不同数据的统计标准，改良房价均价的单一指标结构，进一步增强信息的透明度。
与周边地市对比，衡阳房价是高是低
[size=6][color=Red]在衡阳房价平均每平方米1000元左右、最高每平方米1500元左右的2002年，业内人士众口一词认为衡阳房价偏低了，其主要的一个参照依据就是周边地市的房价都比衡阳高。 在衡阳房价平均每平方米1800元以上（市房产局一季度统计数据，本刊认为比较符合市场现实)、最高每平方米3500元以上的今天，业内人士对于房价继续走高一如既往的期待，仍然认为周边地市尤其是同类型城市的房价比衡阳高。
衡阳与湖南省周边地市的房价比较到底情况如何?2007年一季度，据市城调队的数据显示，衡阳新建商品住宅销售价格为l923元／平方米，同比上涨6．6％。其中高档住宅销售价格为2850元／平方米，同比上涨6．5％；普通住宅销售均价为l679元／平方米，同比上涨6．7％。
[/color][/size]
同期内，同是统计部门的数据显示：全省商品住宅价格为2119元／平方米，同比上涨6．6％。长沙市商品住宅均价为2859元／平方米，同比上涨7．4％；株洲市商品住宅销售均价为1645元／平方米，同比增长l9．72％；湘潭市商品住宅平均销售价格为1471元／平方米，同比增长36％；郴州市城区商品房平均销售价格为1649元／平方米，比2006年上涨近200元／平方米；岳阳市、张家界市等其他地市记者未能找到同期内的数据，但有数据显示，岳阳市在2006年7月时，商品住宅平均售价在1000元左右……
从以上数据不难看出，事实上目前衡阳周边地市的商品住宅价格并不比衡阳低。但从另一方面来看，各地市的商品住宅价格涨幅较之衡阳要高很多。业内人士分析说，衡阳商品住宅售价涨幅的回落及其与全省平均水平旗鼓相当说明衡阳商品住宅市场正在趋于成熟和健康；而周边其他城市的商品住宅售价的涨幅远远高出衡阳，将会有可能出现两种情况：一是继续大幅上涨，其价格超过衡阳；二是涨幅回落，保持到当地经济发展水平相适应的位置。业内人士并认为，从当前商品住宅市场的政策环境来看，后一种可能更具现实意义。
衡阳房价与地方经济发展水平是否相适应
面对日益高涨的商品房价，市场各方主体由于利益的博弈而在认识上存在差异，这是可以理解的。客观地来看，当前的房价到底高不高，关键要看它与地方经济发展水平是否相适应，而将房价与地方经济发展水平关联起来的指标就是经济学界通常所用的“房价收入比”。
房价收入比是将房价与居民收入关联起来看问题，是衡量房价是否合理的一个非常重要的指标。作为一个全球通用指标，房价收入比是指一个国家或地区，在某一个特定时点上，一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比。其合理范围虽没有国际惯例(世界银行对96个国家〈地区〉的统计资料显示，各地房价收入之比最高的为30，最低的为0．8，平均值为8．4，中位数为6．4。世界银行的标准是5，联合国的标准是3，美国目前是3，日本是4)，但从国外房地产市场发展的统计规律来看，在正常的房地产形势下，一些比较重要的数量关系是：普通居民的住房开支占家庭收入的20％——30％左右，在此情况下，房价收入比在3—6之间。一般说来，当房价收入比高于l0时，居民收入水平不足以负担高水平的房价，住房市场不具备健康发展的条件。当房价收入比在5左右时，存在着大量的有支付能力的住房需求，房地产市场进入黄金发展时期。当房价收入比小于3时，说明已进入高收入社会，住房问题已基本得到解决，房地产市场已度过了它的黄金时期而进入衰退期。我国地域广阔，各地经济社会发展水平差异大，因此，房价收入比也有差别，目前，一般都在10左右，大城市高一些，小城市低一些。到2006年11月，我国北京、上海、广州、深圳四地的房价收入比分别为l3．55、15．55、12．67、15．76，超过正常值的2倍。
衡阳的房价收入比到底为多少，目前记者还未找到这一数据。但我们可以粗略地估算一下：假定一个三口之家一年的收入为40000元，购买一套l20平方米的普通商品住宅，按每平方米1500元计算，总房价为180000元，房价收入比为4．5。在这几个数据的设定中，作为个普通市民，年收入这一数据基本已为上限，而房屋套内面积、房价则基本还停留在下限；也就是说，4．5的房价收入比应该只是最低值。根据当前的商品住宅市场情况，可以把房屋套型面积设为130平方米，房屋价格设定为每平方米1800元，那么计算出来的房价收入比为5．85。如果我们再将家庭年收入设定调低为30000元，房价收入比则为7．8。应该说，这些通过指标设定得出的房价收入比数值大体上还是比较低的，它反映衡阳的房价与衡阳的经济发展水平是比较适应的。
事实上，这些年，衡阳社会经济取得了长足而健康的发展，国民生产总值每年都有比较大的增长，与之相适应的城镇居民人均可支配收入也在不断地提高，其与城镇居民为住房所付出的消费较为相适应。另一方面，衡阳城镇居民银行存款余额数字非常庞大，这也是衡阳商品住房消费能力充裕，商品住房消费活跃的内在动力。
什么原因推动了衡阳房价的上涨
房价上涨，这是现象。现象背后的深层次原因是什么?也就是说衡阳房价为什么会上涨？
早在2004年9月，建设部对于部分地区房价上涨原因的分析认为有五个方面：一是经济适用住房供应比例下降；二是一些城市中低价位普通商品房供不应求；三是局部地区商品房阶段性供不应求带来房价上涨；四是部分开发企业利用政策和市场信息的不对称恶意炒作；五是土地和建筑材料价格上涨、拆迁成本提高及精装修商品房的增加。不难看出，其中商品房市场的供应不足是造成房价上涨的最主要原因。关于这一点，在后来的许多政府部门及业内专家的分析中也都经常而且重点提到，这也直接影响到最近两年来国家宏观调控政策的方向。
就衡阳来说，经济适用房、中低价位普通商品住宅的供应不足显然也是房价上涨的重要原因。而以土地价格、建安造价、品质成本等方面构成的商品房成本的增加则是衡阳房价上涨的另一关键。开发企业的炒作自前虽有苗头，但影响还不是很大。
衡阳土地市场的日趋成熟，土地调控的趋紧，地价上涨，增加了商品房开发的土地成本；消费者对更高居住品质的需求，发展商在楼盘建设上包括环境、设计、配套、营销等方面加大投入，提高商品房的品质成本；近年包括人防、城市建设配套等方面费用的增加，提高了商品房的报建费用；而建安成本方面，虽然建筑材料、建筑工人工资也在提高，表面上看建安成本的提高水到渠成，但近日记者在做本报道采访时，却有行业人士爆料：衡阳建筑市场非常不成熟，建筑企业之间采取压价竞争的现象非常普遍，因为这种不规范竞争，商品房的建安成本事实上并未增加多少。
从市场方面的情况来看，市民对于商品房价过去的涨势以及对于未来“铁定上涨”态势的判断，加速了市民入市的脚步，一定程度上推动了房价的上涨。
