“华新”开发区为何开而不发?

                           希望此稿能引起衡阳学子关注和讨论
      前言:
     华新开发区现在有两种表情：一边荣耀，一边是尴尬。
      就城市面貌及居住环境而言，华新开发区已成衡阳之翘楚，居住在这里，可以惬意地享受洁净的空气和宽敞的居住空间，居住在这里，代表着一种荣耀。
     但就人气及商业活跃程度而言，这个衡阳高尚人士集中区却并未收获相应的人气，商业气息也不浓厚——服务业的滞后，使得在此居住的人群颇感不便，于是出现了“居住在华新，消费在城区”的尴尬局面。
     人气不旺，商业不旺，已经成为华新开发区进一步发展的羁绊。
     要聚集人气，最有效的手段是发展商业，反过来，商业要发展，又必须依靠足够的人气来支撑，“商业”与“人气”，互为条件，相辅相成，但在华新开发区，这两个经济元素形成了相互僵持比拼耐性的“怪圈”：一方面，商家在观望，他们等待这里迁入更多的居住人群，以期赢来最佳的商业气候；另一方面，居住者也在观望，他们等待商家的大量进入，以期获得最便利的生活条件。
     因此，如何打破这种僵持的“怪圈”，提升人气，激活商业，成为居住在这里，或准备在这里居住的市民在未来一年中最大的心愿。
     记者为此采访了部分商家、投资者及部分华新开发区的居民，对他们的思考及感受予以归纳，以期获得最接近“正确”的答案。                                                     “华新”的两种表情   
车过华新立交桥，眼界顿然为之开阔。
    道路整齐宽敞，两旁绿树成阴，空气中有一股树叶的清香，房屋错落有致，间距布局合理， 沿华新大道一眼望去，群楼竞秀，都市气息迎面扑来。
     “华新开发区的环境是没得说的，应该是目前衡阳最适宜居住的区域。”一位华新开发区的居民自豪地说。
     这位居民的荣耀之感并非没有道理，因为就城市面貌及居住环境而言，华新开发区已在衡阳各城区首屈一指，众多高品质楼市大盘在此落户，将华新开发区点缀得妖娆多姿。
     “但华新开发区也有它的遗憾，”这位居民接着说，“除了平时的买菜，家里的主要物品，我基本上要到市中心购买，不方便。”
      不方便，是华新开发区的居民普遍的感受——购物要去市中心，看病要去市中心，小孩读书要去市中心，做个美容也要去市中心。
     因此，华新开发区虽然有好空气，有好道路，有好房子，但却没有大购物超市，没有大娱乐场所，没有大医院，没有大美容院，没有。。。。。。
     最重要的是，华新开发区没有人气。
     夜幕降临，尤其是冬季的夜幕下，华新开发区的街道上，基本见不到行人，而在同样的季节，同样的时间，中心城区，往往熙熙攘攘。
      一个最有说服力的例子是，在圣诞平安夜，中心城区的解放路、中山南北路的行人可以用“接踵磨肩”来形容，但过了汽车西站之后，圣诞的气息就明显稀释，而过了华新立交桥后，就基本看不到圣诞的影子了——圣诞的喧闹，在华新开发区，只是一片宁静，没有成群结队的行人，也没有恣意的欢呼。
       这就是华新开发区的两种表情：一半是荣耀，一半是尴尬。
                                       什么抑制了“华新”的人气？
      按常理，华新开发区有人气旺盛的理由。
      衡阳人口多，老区人口密度大，包括流动人口在内有近百万人口，大多蜗居在不到30平方公里的老城区，在老城区，人口密度甚至超过了上海北京一些特大型城市的老城区，这使得城区居民迁移的愿望尤其强烈，华新开发区的出现，正好符合居民迁移的要求。
      同时，衡阳老城区，房屋密度大，握手楼多，商住混杂，休闲广场少，绿化少，居民居住的生活质量并不高，而衡阳的居民消费水平高，市民又有提高居住品质的内在需求，就居住环境而言，华新开发区完全可以满足市民居住的要求。
       但令人困惑的是，天时地利人和的华新开发区，却没有收获与之相匹配的人气？
       对经济颇有研究的市银监局统计科科长罗安宝分析认为，一个根本的原因在于，华新开发区最初的定位是高新技术开发区，但实际上，由于种种原因，这里发展成为高新企业与行政办公居住的混合区，因此，在这种情况下，规划没有及时得到调整，配套的医院、学校、商场、农贸市场没有及时跟上，由此造成了在此居住的居住者日常生活的种种不便，这种不便，抑制了人气的提升，而人气不旺，又抑制了有助于提升人气的商业的发展，商业的萧条，反过来又影响到日常生活的便利程度，最终影响到居民迁入的信心。
      罗安宝举例：现在在华新开发区，只有两个农贸市场，一个是君昇、一个是三泰，但规模都不大，而且君昇在北区的位子过于偏东，无法满足居民的买菜需求。另外，华新到目前为止还没有一所营业面积在6000平方米的大型超市，居民日常购物，都需要乘车去市中心，非常不便；小孩子读初中，如果进不了市一中，附近就没有值得信赖的学校可以就读。
       另一位市民所说的也非常经典：每晚上九点过后，公交车在华新开发区基本销声匿迹，的士的数量也少得可怜，如果要去市中心，除非你自己有车，否则要等的士路过，就要看运气如何了。
      因此，日常生活的不方便，抑制“华新”的人气。
                                       “香江”进军“华新”的顾虑
      “华新”要迅速聚集人气，关键要让居住者的生活变得方便起来，而生活要方便，关键在于发展商业，正所谓“商业旺市”。
     而在商业各业态之中，积聚人气最具效果的业态又莫过于大型超市。
于是，几乎所有的人都在期盼，华新开发区如果能够进入一家到两家大型超市，人气冷清的局面，很可能得到改观。
      很多人都把目光投向了衡阳本土超市的代表——香江百货。
     大家把开恳“华新”超市市场的希望寄托在香江百货身上并非凭空想象，因为首先，香江百货是衡阳本土最有实力的超市，知名度与美誉度正如日中天，其次，香江百货所属集团开发的香江城市花园，除了商业住宅之外，其临街的门面，正是做超市设计的，因此，“香江”进军“华新”，可谓具备了天时地利人和。
       但令人诧异的是，“香江”对进军“华新”，却一直犹豫不定。
     “香江”总经理张弢日前在接受记者采访时表示，“香江”将在2007年上半年在“华新”开分店。但讲这句话的时候，张弢的态度并不坚定。
     “‘香江’其实在2006年年初就可以在‘华新’开分店，之所以迟迟没有开，有几大因素影响了我们的信心。” 张弢说。
      根据国际标准，每20万人口可以设立一家6000平方米左右的超市，或者按照国家商务部最近颁布的标准，6000平方米的大型超市辐射半径为2公里。按照这两个标准中的任何一种计算，衡阳大型超市的数量理论上只能在四家左右，但实际上，仅在蒸湘北路、船山路与解放路着半径不足2公里范围内，就分布着5家大型超市，如果加上解放路与蒸湘北路交汇处未来的步步高和家乐福，就有7家大型超市。
      “衡阳老城区商业布局的不合理，使得包括‘香江’在内的衡阳超市陷入了无序竞争的泥潭，利润的大幅降低，‘香江’要靠自身积累完成发展，已经非常困难，这也直接降低了‘香江’ 在‘华新’市场的拓展能力。” 张弢说。
     张弢作了一个计算，“香江”“华新”分店的面积在6000平米之上，理论上需要10万消费者，如果按照“华新”目前的人气，显然难以满足这个要求，而且，“华新”分店的投入至少需要投入3000万，如果在一两年之内不能见效益，那么整个“香江”可能陷入被动。
      张弢还有一个更大的担心：国际连锁巨头沃尔玛很快也要进驻“华新”，位置与“香江”华新分店距离不到500米，一旦两者相遇，势必有一番拼刺刀的血拼，即使一方勉强获胜，也必然是两败俱伤。
      “两个大型超市的距离如此之近，同样反映出商业布局的不合理。” 张弢说。
      记者日前自有关部门获悉，张弢的信息果然不假，沃尔玛将于2007年春节后动工，2007年底即可营业，与沃尔玛同来的，还有新加坡佳德百货。面对世界级的对手，“香江”的压力可想而知。
      记者在调查中发现，“香江”的心态很有代表性，商业布局不合理造成的潜在的无序竞争，以及“华新”本身有限的人气，令不少意欲掘金“华新”的投资者感到风险重重，犹豫不决。
     于是，在华新开发区，形成了一个商家与居住者相互僵持比拼耐性的怪圈：一方面，商家在观望，他们等待这里迁入更多的居住人群，以期赢来最佳的商业气候；另一方面，居住者也在观望，他们等待商家的大量进入，以期获得最便利的生活条件。
      在这种僵持中，华新开发区发展，尤其是第三产业发展的步履无疑受到了阻碍。
      一位在丽富花园买了一间40多平米门面的投资者告诉记者，他2004年就买下了这间临街的门面，当时的租金是450元/月，但两年多过去了，租金一分钱都没有涨起来，原因很简单，周边居民数量并没有明显增加，门店经营者的生意也像过去一样，不愠不火，很多甚至是惨淡经营。
                                           打破僵局的力量在哪里？
       张弢认为，要打破这种僵持局面，不是商家，也不是居住者，关键的力量在于政府。
       “资本，尤其是民间资本，流向是趋利的，对于有风险同时又看不到前途的投资，商家肯定是不会去的，因此，政府应当制定优惠政策，同样利用资本趋利性，引导资本尤其是民间资本流向华新开发区。” 张弢说。
       在这一点上，张弢、罗安宝以及记者采访的部分投资者的意见都相当一致，他们都认为，民营资本在商业中占据很大比例，政府部门应针对前来发展商业的民营资本制定专门的优惠政策，比如从税费方面给予政策优惠，提高民营资本的投资热情，从而激活“华新”的商业开发，最终提升这里的人气。
       “政府应该树立放水养鱼的意识，通过制定优惠政策，降低投资者的投资成本，成本降低之后，投资风险也随之降低，这样，资本的投资热情才会提高。”一位业内人士认为。
      “衡阳有500多个亿的存款余额躺在银行里，如果政府能想办法激活民间资本投资‘华新’的热情， ‘华新’的巨变指日可待。” 张弢说。
       罗安宝认为，除了制定优惠政策吸引资本投资商业，“华新”还应充分利用现有资源，营造商业氛围。因为“华新”现在有很多空置的门面、市场，政府可以通过政策引导，尽快把这些门面或市场开起来。
“像富民花园一带原来就是按市场设计的，现有上百间空置门面，完全可以搬迁一个小商品市场或者花鸟市场过来，既方便了市民又活跃了商贸繁荣了新区。”罗安宝说。
       罗安宝还建议，现在“华新”北区还有很多路是断头路，‘华新“应借船山西路改造的机会把这些路拉通，同时，公共交通要全方位覆盖，而且营运时间要根据居民的需要适当延迟。
     “华新开发区经过上十年量的积累已经到了质的飞跃的时候了，就像一锅将开的水，已经到了99ºC，只要政府部门再加一把火，这锅水就会沸腾了。”罗安宝说。

不会吖..我也住华新
华新现在比前几年已经方便多了。.
这边本来就是适合居家,如果商业区都搬到这边来就违背了它的初衷,
在那些发达国家和我们国家的一些大城市,住房都在郊外就是因为郊区的空气清新并且安静.
华新现在有生态公园和一些广场..并且还在建大型的休闲广场和公园
关于买东西不方便,现在也有几个旺和超市,香江百货也准备在这边开一个大超市
我想。.华新会越来越好..