4月1日，由广东一投资商投资的衡阳某大盘奠基动工。 　　有别于衡阳以往同类活动的仪式，该盘不但请来了当地政要，而且请来了央视当红节目主持人及柬埔寨、广东等地的一些富豪，仪式除了有领导致辞、铲土奠基等常规流程外，还增加了氢气球升空、名贵车展等内容。 　　一场平常的开工典礼如此“大动干戈”，颇费人财物力，人们不禁要问的“到底有没有必要”，从现场的观者如云和翌日经各大媒体报道后市民的津津乐道迅速可以找到答案。在衡阳房地产市场仍不成熟、市场信息仍不对称、百姓购房仍然“魅影重重”形势下，该盘大做开工仪式文章，“先声夺人”，至少给衡阳百姓留下了“有实力”这一第一印象。 　　而从另一方面来说，或许正是这与众不同的一次活动，却再一次传递了衡阳房地产市场内外崩峰对决、近身搏弈已然白热化的信息。这种对决与博弈不光是在项目经营实力层面上的刀兵相见，在潜规则这一“兵不血刃”的“第二战场”也吹响了较量的号角。 　　犹如过江之鲫， 　　外地投资商群涌衡阳 　　一个很有趣的现象是：外地投资商成规模来衡阳投资房地产开发始于国家开始宏观调控房地产市场，而随着国家宏观调控的不断发力，外地投资抢滩衡阳的步伐也在不断加快。 　　难道二者之间有着某种必然的联系? 　　近来常听有人说，中国房地产市场的未来在二三线城市。如果这一命题成立，那么有趣的现象背后，反映的则是中国一二线城市相当一部分房地产投资商的整体战略转移。事实上，一二线城市房地产市场在飞速发展的同时，市场空间却在急剧地收缩，宏观调控最终促成了市场竞争的异常激烈而残酷。 　　所谓“高处不胜寒”。 　　激烈而残酷的市场竞争只有两种结局：不是胜出就是出局。而胜出的又有两条出路：其一是继续留在当地，参与更有限市场空间更激烈更残酷的竞争；其二是“背井离乡”，开辟“第二战场”。 　　有一个很普通的人说了一句很是有些哲理的话。他说：“我们总是看不清自己未来的路。”就在很多衡阳人“看不到衡阳房地产市场明天的希望”的时候，外地投资商却对衡阳房地产市场的光明前途抱着坚定的信心。来自福建福州一房地产开发商大胆预言：衡阳商品房销售将在2009年突破300万平方米；而前文所述楼盘的开发商则称：衡阳商品房销售均价将在2010年达到每平方米5000元左右。 　　决非“信口雌黄”。没有哪一个外地投资商在进驻衡阳之前没有做过扎实的市场调研。或许，不管多厚的市场调研资料在得出结论的过程中都带有浓厚的一二线城市房地产市场参照因素，但近年来衡阳房地产市场发展轨迹却还是在一定程度上佐证着其结论。 　　于是，衡阳等市场空间良好的二三线城市不自觉间、也无可选择地成为这些“外乡投资者”“第二战场”的首选。 　　短短的几年间，外地投资者如过江之鲫，群涌衡阳，投资房地产开发。据不完全统计，目前衡阳此类房地产开发商总数已经超过40个。虽然企业个数在庞大的衡阳房地产开发队伍中仅占四分之一，但近年雁城楼市进入民众关注视线的楼盘尤其是大盘都是这些外地投资商所开发建设的，而且当前市场上在建在售的楼盘，若论建筑面积，外地投资商所占份额已经雄霸大半壁江山。 　　外地投资商仍然在不断进驻，衡阳房地产市场仍然在不断地被他们所“蚕食”。 　　实力为王 　　外地投资商PK本土开发商 　　世界离我们很远，也离我们很近。几乎是一夜之间，衡阳房地产市场大牌云集，我们在我们生活的这座城市看到了过去只能在报纸电视上看到的面孔。 　　合生创展。这个连中国地产“老大”万科王石也敬誉其为“中国地产界真正航母”的广外州地产投资商，去年底神秘登陆衡阳，并以迅雷不及掩耳之势将高新技术开发区的多宗土地收入囊中。合生创展在衡阳的首次出首，目标是蒸水风光带边上一宗60多亩的土地，其时已有两家本土公司对这宗土地运作了将近半年，就在其中一家踌躇满志满以为十拿九稳的时候，就在该宗地挂牌出让的前一天，合生创展出现了，与本土开发商的过招几乎是“-招致胜”—一他立即全额支付了土地价款。在其后的几宗生地圈占上，“财大气粗”的合生创展用的都是这一招式。 　　招式非但不多，而且不花哨，但却足以立分胜负、鼎定天下。 　　实力为王。 　　外地投资商凭曾其雄厚的资本实力在与本土开发商过招的第一回合中获得了胜利。这也是市场竞争“强者胜”法则的唯一结局。 　　购置土地是房地产开发的第一步。衡阳土地供给方式的变革、土地市场建设的日趋成熟大大提高了房地产开发的第一道门槛。在这一门槛前，当很多的本土开发商因为“底气不足”而计较土地出让价格、土地价款支付方式的时候，外地投资商却亳不犹豫地竞价、采用一次性全额付款方式“狂扫”衡阳经营性出让土地。来自市土地矿产交易中心的数据显示：2006年，衡阳市主城区共出让经营性用地42宗，出让面积3212．7亩，其中5家外地公司购得的土地总量最多，几近70％。 　　衡量一个房地产开发商的实力大小，除了资本这个显性而又直接的因素之外，还包括开发理念、经营管理模式、营销等技术方面的内容。实力是一个综合体，它不但表现在能否从市场上圈得土地，而且是大面积的土地，而且表现在能否对圈占的土地进行有效的房地产开发。而所谓有效，则是指一个房地产项目能否实现良好的经济效益和品牌效益。 　　外地投资商在综合实力方面无疑也是非常强大的。他们来自于一二线城市，参与过成熟市场的激烈竞争，所谓见多识广也好，所谓经验丰富也好，他们的开发理念、运营模式、营销手法相较绝大部分本土开发商都显然要先进一些，这也是为什么外地投资商在衡阳开发建设的楼盘会更受老百姓欢迎，销售业绩相对要好的多的关键原因。 　　对于衡阳的消费者来说，实力的大小还是避免购房风险的重要因素。在很多的衡阳购房者看来，有实力的开发企业开发建设的楼盘就不太会出现延期交房、办不了产权等问题。事实上，每一个开发商虽然都大张旗鼓地喊着“讲诚信”．的口号，但如果没有实力去践行：都是一句空话。从拿地到规划设计到开发建设再到营销最后到物业管理，外地投资商在与本土开发商的PK过程中，都显示了明显的实力优势。这是一个凭“拳头”说话的时代，市场的成熟与残酷就在于不再相信眼泪与投机，衡阳房地产开发市场格局的悸动与变迁也就在情理之中。 　　要看到的是，于衡阳的本土开发商而言，“江山坐失”，风流不再；而于整个衡阳房地产市场而言，却又是春光无限、生机盎然的另一番景象。 　　“江上渔樵江渚上，惯看秋月春风，一杯浊酒喜相逢，古今多少事，都付笑谈中。”《三国演义》的一句诗文告诉我们应该豁达地看待世事虽有沉浮，社会却在进步。 　　全方位近身博弈， 　　本土开发商“底牌”已不成为底牌 　　一位资深行业人士在参加了本文开头所述楼盘的开工典礼仪式后说，外地投资商与本土开发商的博弈已经越来越贴身。其言下之意，这种博弈除了按照市场游戏规则进行公开的竞争之外，还在市场之外的“潜规则”方面进行了暗地里的较量。所谓“潜规则”，指的是人脉资源的“运营”。 而这，正是衡阳本土开发商的最后“底牌”。 　　虽然只是一种难登大雅之堂的非正规竞争手段，但在市 场不成热时期，这种手段往往非常有效，因此也曾一时被本土开发商广泛运用。在市场不断成熟之后，很多衡阳本土开发商因循守旧，仍然将绝大部分精力放在人脉资源的“运营”上，并一厢情愿地将之作为与外地投资商“抗衡”的“底牌”。 　　人脉资源的作用虽也一直是商场决胜千里的重要因素，但衡阳房地产市场人脉资源作用更胜一筹还是出乎“初来乍到”的外地投资者的意料之外。“入乡随俗”，如一浙江投资商的副总所说“不能改变就适应吧”。事实证明，外地投资商的“适应能力”是很强的，众多外地投资商很快在衡阳建立了自己强势而有效的人脉资源网络。当然，这其中很大程度上与外地投资商头戴招商引资的“帽子”有关，也正是这顶“帽子”使得许多本土开发商的“底牌”不堪一击。于是，一些本土开发商像一个迟暮沧桑的老妇人，喋喋不休地诉说着内外的“不平等待遇”而诸如城市和产业发展所需要的实力、观念、运营模式等方面，皆被他们一一忽视。 　　如此看来，外地投资商与本土开发商在人脉资源这一“隐性战场”的陆战，最终在胜负上起决定作甩的还是综合实力的回归。这两年衡阳房地产开发界流传着同样一个很有趣的现象：一部份本土开发商在项目报建的过程中，总是找这个领导找那个领导，希望能在报建费用方面减免一些，而很多外地投资商则不然，项目该交的费他们总是及时交清。他们认为，与其花很多的时间和精力来运作现“人脉资源价值”，不如挪出时间进行工程建设，时间成本带来的价值要远远高出“人脉资源价值”.。 　　诚如斯言。从中我们海可以看出，在人脉资源运营商外地投资商与本土开发商是不同的，他们在适应的同时，也在“巅复”旧有的运营传统、摒弃在大是大非上的斤斤计较。人脉资源在他们手中更重要的是作为项目营销及企业品牌建立的另一种武器。 　　明显的优势加上有效的运营，外地投资商与本土发展商在人脉资源上博弈的结果胜负立显。 　　沉思， 　　衡阳本士开发商路在何方 　　实力不敌，“底牌”又小。衡阳本土开发商原先固有的市场在一步步步沦陷。出局与洗牌是不可逆转的。早在多年前就有业内人士称，衡阳两百多家开发商是到了该淘汰—大部分的时候了：外地投资商的“攻城略地”无疑加速了淘汰的速度——对于相当一部分没有实力又不思进取的本土并发商来说，即使没有外地投资商的进驻，出局也是唯一的结局；而对于有一定实力希望做大做强的部分本土开发商来说，外地投资商的进驻无疑在衡阳房地产市场产生了“鲶鱼”效应，激烈的市场竞争应该是“强筋健骨”的锻炼。 　　从这个层面上说，本土开发商要在市场当中立足并获得不断发展的机会，其出路就在于要向外地投资商“取长补短”，虽然实力是学不来的，但开发理念、运营管理理念及模式等等等观念和技术上的东西都是可以学习和借鉴的。只要用心地学习并在项目运营中踏实实践，实力就可以慢慢地积累由弱到强。 　　这又触动衡阳房地产市场另一个多年“沉疴”——开发商之间的联系与沟通少之又少，大家都各自为阵。市场需要业界一起来做大做强，“产业兴、个体兴”的道理其实浅显易懂。所以，衡阳房地产界包括本土开发商与外地投资商应该团结起来，互相学习，共同扶持市场走上健康快速的发展轨道，这也是每一个衡阳房地产开发商未来的最好出路。 　　“风吹花动，花动花落，天地间又不知有花落多少?”如果衡阳本土开发商真正还看不清自己未来的路，剩下的只有可能使在某个秋天的黄昏，独立湘江，击节哀唱“无可奈何花落去”。

这篇文章写的蛮有文采的呢,呵呵